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在加拿大买房出租的逆向思维

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我一朋友投资房地产二十多年,有丰富的买房出租经验。最近我请他为我们华人朋友介绍一下投资房地产的经验,感觉他的观点有独到之处。我在这里择录几条,供大家参考。

买房出租的基本要点大家也都知道一些。譬如,地点,维修,出租,检查,税率等重要事项,每一项都很重要。除此以外,他还有一些出乎常理的思维方式,让我感觉他跟我们大家可能不太一样。

找卖主而非找待售房。房地产投资,位置很重要。而我们认为好的位置,别人可能也喜欢,所以就不一定能买到好位置的房产。这位朋友先根据我们这里大学和医院的所在地,大致确定要买房的位置。然后他开车到处去看,看哪里有出租房。看中出租房以后,去房屋记录公司(Title Firms)去要房主的电话等信息,跟房主联系,问他们是否有兴趣出售。愿意卖的,就接着往下谈;不愿卖的,就留下自己的通讯信息,让房主想卖时通知他,这样他就能在好位置买到房。

让卖主出资金。买房需要资金,而资金总是不够。在零首付被引入以前,这位朋友已经在用这一方法。他的办法是,在买房时,先准备20%的首付,剩下的80%找银行贷款。贷款谈好以后,他去找卖主协商,可否先付80%,剩下的20%在以后的三、五年内连本加利息还完,他可以在价钱上松动一些,只要他能维持现金流就行。在这种情况下,他其实用的是零首付。或许你不相信,他就这样攒下了50个单元的房产。

找可靠的房客。买房以后,找到好的房客也是一个难题。这位朋友问大家,有工作的人是好房客,还是没工作的学生是好房客。虽然我们大家都认为是前者,他却认为后者是好房客。学生只要不被开除,还得住房子,付房租。而前者一旦丢了工作,就还不起房租。学生租房,你可以让他的父母担保房租,但你却不能让有工作的人的父母担保房租。

餐巾纸原则。买房出租也是一门学问。这位朋友的原则是,每次投资交易,在一张餐巾纸上写写画画就应该能解释清楚。如果一个投资计划不能在一张餐巾纸上解释清楚,那就不值得投资。想一想华尔街前几年推出的房屋抵押证券,一本书都解释不清楚,所以就容易出错。

外包房屋管理。这位朋友是律师,他自己不会维修房子。他的观点是,每人买房出租时,都有优缺点。他善于出租房,但不善维修,所以就把房屋维修承包出去。这样出问题时,别人接听电话,他却不受影响。几十年下来,他过得很悠哉,在高尔夫球和网球方面都练就了好身手。

买房出租也是一份工作。如果不是为了钱,没有几个人想去做那份工作。这位朋友的原则是,买房出租的回报要高于城市债券(municipal bonds)或者房地产基金(REITS)的税后回报的5%以上。买房出租有很多烦心事,但如果有高回报,或许也值得去努力。面对未来不可避免的高税率和高通胀,买房出租不失为一项有效对冲投资途径。

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